Archive for September, 2013


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她又搬家了。移民三年,她一連買了三套房子,搬了三次家。從大樓二房,到二千多呎的獨立屋,又到現在的六千多呎新屋,可以說步步高升,三級跳。一起上成人英語的同學們,都羨慕的不得了。

「妳原本不就是個House了嗎?只有母女兩人,幹嘛住這麼大房子?」英語班的窮同學問。這個同學一家四口擠住在一間一房公寓裡,房子還是租的。

「還不是我老公嘛!成天給他寶貝女兒寄好東西來,衣服鞋子皮包堆得到處都是,可以開百貨超市了。既然溫哥華沒有買屋限制,想買幾間就能買幾間,我們就乾脆換一間大的,住的寬敞些。」她帶點炫耀地說,同時拿起室內安置好的麥克風,呼叫樓上的女兒及朋友下來吃點心。

六千多呎的住家有七房七衛,還可以打乒乓球與麻將,花園裡假山流水,確是頂級享受。「就你們母女倆住啊?老公不來真可惜,老家有人要來嗎?」「妳還有這麼多房間空著,打算做什麼?」「以後就在你們家包餃子,一個月一次,我來召集。」你一言我一語的,盡是羨慕的語氣。

這是移民圈圈裡經常看到的場景,會如此大張旗鼓公告周知的,大多數是新移民。過個幾年,他們就會發現,這麼大的房子,冬天裡暖氣開也不是,不開也不是,而且屋子空蕩蕩的,顯得更冷。有時晚上起來上廁所,還會自己嚇自己,以為看到了什麼。秋天嘛!永遠有掃不完的落葉,園丁才剛離開,又是一地的黃葉。日子久了,他們會想換一間容易打理的小房子,只要夠住就好。

兩個人的住家,多大最適當?如果是新婚夫妻,最少要二千呎,彼此有一些空間,才不會動輒磨擦衝突。老夫老妻彼此都瞭解適應了,可以小一點,一千五百呎就夠。若是母親與年幼的兒女,一千二百呎左右就很舒服了。兩個朋友一起住,只要井水不犯河水,一千呎也夠。

不管從哪一個角度看,兩個人要把六千多呎的住家,打造得溫馨甜蜜,都是一件費功夫的高難度工作,尤其是不是那麼懂得理家的華人。家,除了要讓別人看,讓別人羨慕之外,還要自己住著舒服,太大或太小,都不是明智的選擇。

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花了半年的時間尋尋覓覓,他終於找到了濱海的理想大樓,下了offer,準備開始人生的下一段旅程。可是,他從管理公司那裡拿到了一份「折舊報告」,腳步開始猶豫起來。
原來,一棟大樓的保養如此的費功夫,報告中詳細列明了從現在開始到2043年的可能花費,光是停車場,就清清楚楚寫著,五年內的檢查維修費是2500元,十二年內是13000元,如果要整個做防水是 23萬元。還有外牆、門窗、屋頂、管線、水路、電路,地下排水設施,樣樣都有估價,像是一份「長期帳單」。
「以前沒看過這樣的東西,挺嚇人的。這麼一來,每個人的開銷會增加,可能管理費與租金也會相對增加。」他說。
到底買還是不買呢?他衡量了一下,還是決定買。他認為,「這是政府管理集合式住宅的一種手段,大家都一樣要面對,躲也躲不掉,還不如挑一間狀況好的大樓。有『折舊報告』,至少比較容易判斷大樓的優劣。」
不僅中古的大樓、公寓、城市屋,將接受折舊報告的嚴格考驗,新的大樓住宅也一樣。不要以為新樓就沒有問題,來自台灣的三口新移民家庭,幾個月前搬進一棟四年新的市中心大樓,住得還不錯。最近,兒子的房間玻璃外牆,突然由上到下裂了一條大溝,嚇壞了全家人。
向管理公司緊急反應,才知道不只一戶有類似情形,已經有許多單位都發生玻璃裂開的事。該大樓因為還在保固期,外牆維修有保險支付,住戶還不需要掏錢。將來很多問題都會浮現,住戶免不了要付帳單。
過去,十年內的新公寓,多半不會特別做檢查,總要等到15~20年,才會開始體檢。現在,為了折舊報告,新的公寓大樓一視同仁,通通要接受檢查,一開始基礎就不好的建築產品,很快會被發現。
從消費者的角度來看,有折舊報告比沒有好,至少一切透明,容易選擇。對公寓族來說,則是有好有壞,如果管理公司稱職,盡早發現建築問題並且解決,可以大事化小,這是好的一面。萬一管理公司藉機與維修的公司串通,讓住戶不停地花錢,恐怕就不妙了。
進入有折舊報告的時代,由住戶組成的Strata Council 與管理公司,變得愈來愈重要了。

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發表於2008 年1 月

 

移民之前,書籍中盤商史雷志特地拜師學了一套調製波霸奶茶的秘方,沒想到在「路不轉人轉」的關鍵時刻,這項獨門技藝真的派上用場,不但為他在新天地開創出一條康莊大道來,也滿足了一些要求高品質奶茶者的「鄉愁」。

在台灣,史雷志原是書籍經銷界的一塊硬招牌,他在該行業三十幾年,有自己的班底與人脈,就在事業如日中天時,他選擇帶領全家移民加拿大,從此開始人生另一階段的試煉。

「在台灣賺錢比較容易,這裡很難。但是,新移民要『有捨』才能生根,我在前三年一直沒做事,期望回台灣,後來我發現小孩已經適應這裡的環境,回不了頭,我如果兩頭跑可能兩邊都生不了根,就決定留下來,開書店是自己駕輕就熟的。」史雷志回憶說。

92年移民,95年開始在華埠經營「皇冠書報社」,專門賣最新、最流行的中文期刊雜誌書籍。 史雷志說,一開始生意很好,後來因為台灣移民逐漸回流,業績下降,他想到辛巴克咖啡有些地方採取書店與咖啡結合的方式,就開始在書店闢出一個咖啡區,除了咖啡外,還賣特製的波霸奶茶。 由於品質要求高,咖啡副業逐漸取代主業,成為支撐書店的力量。

三年多前,史雷志夫婦決定大膽跨出步伐,在溫哥華西區的5979 W.Blvd,又開了一家BBT Cafe,除了簡餐外,還加賣道地台灣小吃。 也許是在華埠的波霸奶茶口碑太好,咖啡簡餐專賣店一開門就生意不絕,一年多前他們還把隔壁租下來,準備擴充。 不過,為了通過層層檢查,店面至今仍然空著,近期內應該可以打通。

「你們可以參觀我們的廚房及廁所,非常乾淨,連檢查人員都說他們敢到我們餐廳吃飯。」史雷志的妻子黃夜明說。 講究唯美、對吃特別有天分的她,是史雷志能轉型成功的重要夥伴。 但她天生低調不愛曝光,在受訪時並不願與先生一起拍照。

「我們的食物自己也吃,食材不是別人送來而是自己去挑的,口味清淡,完全不放味素,連醬油、酒都挑最好的,朋友都說沒有人這樣做生意,我們就是堅持不是最好的不拿出來。」黃夜明性格地說。

所謂隔行如隔山,會賣書的人不見得會做餐廳,而且餐飲是競爭最激烈的行業,淘汰率極高。 夫婦倆對食材及品質的堅持,沒有讓他們的生意賠本,反而業績蒸蒸日上。

「剛開始做咖啡時,我們沒事就整天泡,我們的咖啡裡有花,與義大利人的一樣,這種技術必須是磨練出來的,一定要捨得耗損的成本。波霸奶茶也一樣,要不停地做,我們​​不可能一天喝幾十杯,都是送給街坊鄰居喝,廣結善緣。」史雷志說。

在賣書時,史雷誌曾注意到一本書「築一個咖啡的夢」,他說,四個人中有一個人,一生中會想開家咖啡廳。 他就是那個人,50幾歲才戰戰兢兢轉型,已經決定「做一行就要喜歡一行」。

公寓漲兩倍,卻不用繳稅

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他在移民之初,用十幾萬買了一間二房公寓,後來因為結婚生子,就另外買了獨立屋並搬過去住 ,2011年把公寓租了出去。今年,他以購屋價格的兩倍賣掉公寓,本以為會繳稅繳得很慘,沒想到不但不用交稅,還有「虧損」(Capital Loss)可以抵稅。

這到底是怎麼一回事?一般人只知道「自用住宅」無論住多久,賺多少錢都不必繳稅,卻不清楚投資屋原來也有節稅的方法。幸虧他的會計師提醒,否則他還以為十幾萬都要計入所得來付稅。
他的公寓原本是自用住宅,但三年前「變更用途」,成為出租屋,在稅法上即視同賣出。也就是說,他的公寓價值改為2011年當時的市價。今年他出售公寓,價格比2011年的市場價格少了三萬元,所以,他不但沒有賺,還賠了,自然沒有繳稅的問題。
這是令人很難以置信的一件事,稅法上的「視同賣出」,竟然可以幫忙節稅,給非自用住宅開了一大扇窗口。不過,必須條件剛好都紊合,房屋的擁有者先自住過,在沒有登記下改變用途,還報了出租所得等等。經驗老到的會計師,可以幫忙做最好的報稅規劃。
有一位移民媽媽,在專業人士的協助下,賺了近二百萬都不必繳稅。她投資的獨立屋在溫哥華西區,十幾年前買的時候才五十萬,一直出租,現在政府估價已漲到二百四十幾萬。她早有賣屋意圖,於是幾年前先搬進去住,申報自住屋,二年前再出租,搬回自己原來的自用住宅。今年她賣掉獨立屋,只比二年前出租時的估價多了二萬元,因此根本不需要繳什麼稅。
加拿大的稅法究竟依據什麼原則訂定,做為移民族群,我們可能瞭解的不是那麼透澈。但是,只要是合法的方式,又可以省下大把鈔票,就非得去了解不可。專業人士的意見,有時候是很值錢的。

補輪胎,竟然不要錢

20130821

 

 

2013.08.21

 

忍不住要表揚一下這家公司,太意外了,補輪胎竟然不收錢。

輪胎扎到釘子,是開車族最大的惡夢。上周發現輪胎氣壓不足,上網找到KAL TIRE這家專業公司。

他們看看覺得不嚴重,先幫我打氣,要我再觀察觀察。那一次,不收費。

昨天一早,我發現輪胎的燈亮了,氣壓又不對。由於行程滿滿,我又開過去請他們加氣,然後約好下午三點去檢查。

總共45分鐘的檢查加上補了一塊,拿掉釘子。

竟然不要錢,我堅持不佔人家便宜,他們還是不收。

太特別了,就算為了做未來生意,也不需要不收錢啊!

20130126

 

 

2013.01.26

 

每隔一陣子,溫哥華的媒體圈就會聽到一些傳言, 說又有中國某個地區組成的超級購屋團來了, 短短幾天就買下千萬巨宅,令人嘆為觀止。 最近的一次傳言在一周前,媒體朋友急忙求證, 想知道是什麼樣的人如此大手筆。

有嗎?每次聽到類似的傳言,我都想知道消息來源。因為, 從市場交易紀錄來看,今年以來,不管是溫哥華西區或西溫, 都沒有千萬房屋成交。除非,他們是私下交易,旁人無從得知。

一擲千萬元買屋,而且是檯面下交易,就算真的有, 也與房地產市場未來的走向沒有什麼正相關,畢竟, 那是少數中的少數,其他人無法複製。 他們的存在只證明某些人確實有錢,而且願意把錢砸在房地產上。 這些零星案例,可以增添茶餘飯後的話題,卻無法改變大趨勢。

根據市場交易資料,從去年九月到現在,溫哥華西區推出獨立屋19 54 間,賣掉341間, 17.4%可以順利銷售。西溫則有1035間,賣掉165間, 銷售比例是15.9%,比溫哥華西區低了一些。

而且,西溫沒有任何千萬以上的獨立屋成交,有一間開價828萬的 觀海屋,最後以 588萬成交。還有一幢政府估價790萬的景觀屋,只賣了 690萬,足足比估價少了一百萬。

溫哥華西區倒是有三件開價超過千萬的地產銷出, 其中只有一件賣價達千萬,那件案例在Point Grey區,看海的房子超過一萬二千呎,土地則超過六萬五千呎。 另外一案也是以土地為主,超過十萬呎以上的土地,賣了928萬。 第三間是佔地二萬一千呎的17年屋,開價1188萬,賣了838萬。

想預測2013年溫哥華地區的房地產未來, 其實不必打聽誰買了千萬豪宅,也不必期待即將來臨的農曆春節, 會有多少有錢人來置產,只要稍稍留心這陣子的交易紀錄即可。 當賣的人多,買的人少的時候,懂得迎合市場的人就能佔上風。 永遠用過去的印象與思維來操作,則可能會被遠遠拋在市場之後。

20120830

 

 

2012.08.30

 

相信嗎?買房子也可以像買青菜蘿蔔一樣快。我把這些人叫做「閃購客」,他們出手快狠準,有人佔了便宜,有人吃了大虧,也有人純粹玩玩,永遠用買不到的價格試試運氣。

 

「閃購客」分兩種,一種是新手,一種是老手。新手以新移民或外國人為主,他們通常是一個團一起過來,被帶到某一個地區,然後在一、二天內每個團員都買到房子,有時連驗屋都省了,貸款、過戶一條鞭服務,然後整團帶回去。

 

新手比較容易出高於市場行情的價格購屋,因為他們對行情沒概念,而且剛從海外來,覺得每一間房子都好漂亮,都值得買。他們的閃購行動,雖然曾經讓當地人瞠目結舌,但是,基本上他們是受歡迎的。

 

另一種「閃購客」是老手,專門挑房地產低迷的時候出手。他們會找一些已經搬空、掛牌很久,而且一再降價的房子,狠狠殺價。他們以沒有附帶條件為誘餌,用低於政府估價一、二成的價格出價,賣方若點頭,就立即成交,否則,他們轉頭就走,尋找下一個目標。

 

這些老手「閃購客」很多是資金雄厚的人,他們不需要貸款,連幾百萬的高價位房子,都敢以No Subject的方式購買,賣家通常會因而天人交戰,既不願賤賣,又捨不得放掉一個有錢的買家。最後,有人閃購成功,也有人碰了壁。

 

還有一種人,他們雖然也閃購,卻以玩票為主,明明第二天就要上飛機了,今天卻出個價,低低的出,買到就多留幾天,反正值回票價。買不到就照常回去,一點也沒吃虧。這種人通常是來探親或觀光的,停留時間不長,順便看看房子,有超低價格就買一間,先出租,房價漲了再賣。

 

今年夏天,有關房地產走向的負面訊息不少,聞風而來的低殺「閃購客」已陸續出籠。據說,開價300多萬的房子,都有人用200多萬來出價,但都沒有成功。雖然溫哥華的房市已進入買家市場,但賣家仍然態度強硬,寧可不賣也不大幅降價,讓「閃購客」沒有發揮的餘地。

 

不管是新手或老手,「閃購客」的出現,其實已預告溫哥華的房價不可能大跌,因為等著接手的買盤,一直在那裡。

20120808

 

 

2012.08.08

 

最近聽到不少父母抱怨他們放暑假的孩子,「半夜不睡覺,下午才起床,整天懶洋洋的,看了就討厭。」

也聽到許多孩子提出反駁:「平常上學那麼忙,現在放暑假了,為什麼不能休息一下?晚上看個電影玩點線上遊戲,大人就在那兒碎碎念,很煩呢!」

如何安排暑假,讓大人小孩通通開心,而且覺得生活不枯燥有意義,是一門不算小的學問。尤其是家有大學生的,要把長達四個月的假期通通填滿,更是不容易。

打工、旅遊、上暑期課程或飛回中港台探視親人,是一般華人家庭最常有的規劃。不過,很多事說起來容易,做起來卻稜稜角角的都是問題。就拿打工來說,孩子們做什麼或不做什麼,都是親子間衝突的來源。通常,父母收入有限,家庭經濟沒那麼好的,比較願意打工,也容易做得不去。

「人家的小孩有幫人除草、油漆的,也有到餐廳掃廁所的,只有他,什麼都不肯做,只能當大少爺,每天就是捧著電腦,連運動都不肯,我真不知道該拿他怎麼辦?」一位眉頭緊皺的媽媽說。她的兒子其實已經到了工作年齡,但因求學不順,高中多讀了二年,在社區學院又延了一年,她想讓兒子暑假多拿些課或找份工來打,兒子推說沒有適當的課,履歷表寄出去一堆了,也找不到短期工作。

在家裡,兒子幾乎是癱著不動的,飯來張口,水來伸手,連水果都是削好的才會吃。這位媽媽雖然挨聲嘆氣,埋怨連連,卻也默默接受兒子的行為。

有位精明的爸爸,決定創造親子空間,於是規劃了一系列房屋維修時間表,從內外牆油漆、粉刷車庫到庭園造景都自己來,由一雙兒女來幫忙。三個人確實認真地工作了一個禮拜,接著,孩子們就有托辭,一下子朋友過生日,一下子是要和同學商討共同的project,反正,逃之夭夭。現在剩下老爸爸一個人苦撐,等待孩子回來時偶爾幫幫忙。

最受孩子們歡迎的暑期規劃,大概就是旅遊了。無論是遊輪之旅、看極光,或者遊歐洲,孩子們都會興致勃勃地參與。但是,這儘限於生活無虞鈔票多多的那群人,一般受薪族沒有能力這麼享受。而且,旅遊是短暫的,回來後還有長長的暑假要安排,也是個頭痛問題。

暑假才開始,很多家庭已經爆發大小衝突,親子間大眼瞪小眼,互相看不順眼。你們家呢?是不是比其他人好一點?

20120720

 

 

2012.07.10

 

他是科技業工作者,女孩們眼中的「高富帥」,年薪10萬加幣,媽媽一直鼓勵他投資買個房,以便50歲前可以退休。他以為憑自己的收入,買一間獨立屋應該沒有問題。哪知銀行核定給他的貸款額度只有50萬,加上存款8萬元,最多只能在市中心買一間中古的二房公寓。

 

她即將滿30歲,是服裝店的全職店員,年薪3萬多。她打算買一間小公寓給自己當生日禮物,學習當個獨立的女人,不要再依賴父母。跑了一趟銀行,發現自己貸款額度只有15萬,加上手邊的6萬元存款,總共21萬,什麼事也做不成。

 

「拿固定薪水的人,好像很難買得起房,那些動輒數百萬元的大宅,到底都賣給誰啊?」受薪族問,帶著抗議的眼神。

 

如果單計算年所得,要在溫哥華西區或西溫購買二百萬左右的陽春獨立屋的人,年收入最少要有30到40萬,這樣才有可能拿到150萬到200萬的貸款。即使是新移民,也必須證明自己有相當的資產與還款能力,銀行才有可能批准。

 

也就是說,只有當專科醫師或企業高級主管的收入,才有可能入住溫哥華西區或西溫的獨立屋。連年所得十萬元的電腦工程師,在溫哥華、本拿比、列治文甚至高貴林,都買不到獨立屋,只能選擇公寓或城市屋。

 

這或許也可以說明大溫地區房價必須向下修正的原因,除非有錢的移民一直來,而政府的政策也鼓勵他們一直來。否則,就必須修正到一定的合理價位。

 

最近,很多人都為貸款所苦,因為新的貸款政策即將從7月9日開始實施,從原來的最高期限30年貸款,縮減為25年,這意味著每月繳費增加,拿薪水的人所能貸款的額度減少。若在7月9日之前完成買賣合約,可以適用舊的30年貸款規定,只要在今年年底前交屋即可。有意購屋者因而趕著做,銀行作業大塞車,很多案件都被卡著出不來。

 

銀行的政策調整,對受薪階級影響最大,可能直接衝擊公寓與城市屋的市場。對於「不必貸款」的那一群富豪,則完全沒有影響。

 

不過,最近富豪們的大手筆購屋行動,好像少了些,只聽聞有一團出現在白石鎮,一天內買了十幾間200多萬的房子,其他區域就沒聽說了。很多專賣豪宅的地產經紀,都只能「痴痴的等」,希望重現去年的搶購熱潮。 

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2012.07.07

30歲的女人想抓住青春的尾巴。40的女人起床時不喜歡照鏡子。50歲呢?開始想方設法,要用科學方法把臉與身材都整得年輕些。

「我告訴妳,早晨起來先暖身,用右手拉左邊臉頰,再用左手拉右邊臉頰,避免臉部鬆弛:接著站立著,用腰來寫『8』字,讓腰身纖細,一天最少做二百下……」50歲的女人聚會,先生孩子已不再是重點,如何「回春」才是她們所關心的。

這麼努力與衰老作戰,有用嗎?有的。如果她們非常非常努力,大概可以比同儕看起來年輕3到5歲,會讓一樣年齡的朋友們非常羨慕。

但是,不同年齡層的人看他們,就不會覺得有太大差別了。70歲的人看50歲,怎樣看都年輕,30歲的人看50歲,不管打扮得多漂亮,終究是個老人。對20歲的年輕人來說,無論是看起來比較年輕的50歲,還是一般的50歲,根本沒有差別。

年齡是時間的刻度,是被定格在那裡的,任何人都逃不掉。容顏是年齡的反映,無論妳多麼努力,都不可能改變刻度。

老化,其實是一件無力可回天的事,沒什麼方法可以改變它。就算運用外科手術以及各式各樣的途徑,頂多看起來年輕個幾歲。時光荏苒,終歸還是會更老,所有的對抗與奮戰,都將成徒然。

還不如就讓自己有氣質地、優雅地老去,接受歲月在臉上、頸子、肚皮、大腿所留下的種種痕跡。

外科手術與名牌服裝,不但不能武裝自己,反而讓人喪失自信。當一個女人面對鏡子時,完全不認識鏡裡的那張臉,而且要穿金戴銀全身名牌才敢出門,她其實已經把自己弄丟了,在她身上絕對找不到屬於歲月特有的自信。

50歲的女人,光有好車,光有錢,光有整型過的美好容顏是不夠的。50歲的女人需要的是不悲不喜的從容大度,還有不增不減的豁達與睿智。

還沒有50歲的妳,作好準備了嗎?妳打算成為什麼樣的50歲女人?已經50歲的妳,打算如何面對自己?