Category: 中年移民的心情


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  可以算是百年難得一見的盛況,大溫哥華的房價在攀頂之後,繼續往上攻尖,而且勢如破竹。相對於苦於買不到房子的人的憂慮,擁有房產者無不笑逐顏開,很多人自然而然地成為「百萬富翁」,甚至「三百萬富翁」、「五百萬富翁」。

這一陣子,在參加一些朋友間聚會的時候,我最常聽到的問題是:「你看我的房子值多少錢?」這些人並沒有賣屋的打算,只是想瞭解一下自己的「身家」到底增加了多少。

「我們北本拿比最近漲好兇,我們家附近一間比我們家醜的老房子,沒什麼裝修,政府估價130萬,四月初賣了255萬。妳看,我們家是不是值300萬了?」一位個性開朗的媽媽問。

從交易價格來看,最近的房屋賣價確實令人瞠目結舌。四個月的漲幅,已經相當於平常時期四年的增值。其中還有一些特殊個案,銷售價格毫無理由飆高,令人無法理解。前面那位媽媽所說的賣255萬的房子,看起來沒有什麼吸引力,沒有人知道買家為什麼願意出那麼高的價格去買,同一條街上另一間較新較大的房子,才賣了179萬。

「我們Point Grey漲得更厲害,前年才賣300多萬的房子,今年政府估價漲到450萬,然後,四月賣了680萬,比搶銀行還快,這年頭做什麼生意會有如此高的利潤?」另一位媽媽說。

這位媽媽在一個商場裡擁有店面,生意也不錯,但是她說開店是「社會工作」,賺不到錢。收入付房租水電管理費,以及三名全職與兼職店員的薪資,差不多剛剛好,當老闆的只能賺一點點薪資所得。可是,店也不能隨便收掉,因為員工靠它養家活口,顧客也很穩定,而且,她也不希望自己整天無所事事。

還好,她運用銀行貸款,在溫哥華西區投資了幾間獨立屋,這些年房價不斷上漲,有人說她已經身家千萬,盆滿缽滿,隨便賣一間房子都可以吃一輩子。她倒是守得住,一直用出租的租金養房子,始終不肯出售。

在溫哥華,有房斯有財。移民者要想真正立足,手上一定要掌握不動產,而且最好是獨立屋,公寓或townhouse則要看地段,公寓從2008年到2014年幾乎沒什麼漲,這兩年部分地區才開始漲,溫哥華Downtown漲幅最大,幾乎追上獨立屋,目前十年以內的一房公寓,大概要50萬以上才買得到,兩房則要75萬左右。二年前一房只要40萬出頭,二房60萬以下就買得到。

有些其他地區的公寓,雖然也小漲,卻不易脫手,有一棟在skytrain附近的大樓,一口氣有60戶在市場上賣,而且還有好多戶已經賣了快一年沒賣掉。供過於求的情況下,價格自然很難上漲。

有一位回流媽媽,三年前賣掉自己的獨立屋,換成一間兩房的公寓給讀大學的兒子住,然後將60萬交給銀行的投資理財專員規劃,結果今年回來時,發現60萬剩下40幾萬,別人都因為房子身價上漲,只有她掉價,非常不甘心。

「有沒有什麼房地產投資,可以在兩個月內迅速獲利,我想做短線,妳幫我找找看。」她找到我,並且提出訴求。我不知該如何回答,只好實話實說:「我不是神,無法預測未來,也不知道什麼樣的房子可以在兩個月後有暴利。「萬一炒房炒成房東,妳可以接受嗎?」我問她,她說不行,她很快要回去,只能兩個月。我只有對她說抱歉,因為無法打包票。

很多人根據目前市場的熱況,大膽假設只要買到地段房型學校都優的房子,「一個禮拜可以漲一、二萬」,持有兩、三個月脫手,扣掉稅與佣金,還是有幾萬元的獲利,值得短線操作。

聽到這樣的分析,再看到市場上一些很突兀的成交個案,我突然想到台灣「股票二萬點」時,全民的瘋狂投入。大溫哥華的房屋市場,確實愈走愈投機,來自海外的熱錢在裡頭翻雲覆雨。

處於這樣的風口浪尖,其實不能隨波逐流,有房產者只要高興於身價上漲就好,沒有房產者要謹慎投入,不要成為別人致富的踏腳石。是「富貴如浮雲」,還是「富貴險中求」,就要用智慧去判斷了。

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獨立屋的價格一翻再翻,她在溫哥華西區的一棟房子,十幾年前買70幾萬,今年市價已經接近250萬。在理財專家建議下,她把房子賣了,改租房子住,多出來的錢可以投資,還可以毫無壓力地四處旅行。

「我只有一棟房子,如果永遠不賣,我就享受不到房子漲價的好處,還得張羅維修費與稅金。賣掉之後,我用3000元一個月,在同一個地段租了還不錯的新的城市屋,一年三萬六,二十年不過七十幾萬。我手邊永遠有錢可以花,這才是享受晚年生活。」她有自己的一套邏輯。

周邊朋友雖然不一定贊同她的作法,卻也頗羨慕她的無拘無束,「愈來愈像加拿大人,不再做屋奴。」看她忙著找朋友一起坐遊輪,搭飛機也改訂頭等艙,沒事還呼朋引伴拜訪新開張的餐廳,嚐試新菜色,大部分人還是非常羨慕的。

唯一持負面意見的,是她的一位同鄉。這個人九年前就賣掉房子,租住朋友的地下室,本來想等房價下跌再買回來,可以賺差價。沒想到一直等到現在,還是沒有機會出手,而當年賣房子的錢,分給兒女一部分之後,已經所剩無幾。「我賣掉的是六房的獨立屋,現在頂多只能買點二房的公寓,真的很反悔。」同鄉說。

她明白同鄉為什麼後悔,卻仍執意這麼做。她說:「如果擁有自己的房子,是一件最重要的事,我就不可能賣掉它。我跟同鄉最大的不同是,我從沒打算再買回來。我已經六十歲了,租個幾年房子,下一站就是老人公寓,我不需要獨立屋了,也不打算留給孩子,免得他們缺乏奮鬥的目標。」

她現在也不光是吃喝玩樂享用自己的金錢,她還固定捐錢給一些非政府組織。在捐錢之前,她會先參與那個組織的工作,瞭解他們在做什麼,然後才把錢給他們。為了適當捐款,她花了不少時間參與公益活動,生活因而豐富許多。

她還開了一個網路理財股票帳戶,開始研究美國與加拿大的股票,「動動腦筋,比較不會老人痴呆,也不怕被理財專家牽著鼻子走。」

以大開大閤的姿態,重新規劃自己的老年生活,她在朋友圈裡,已經被貼上了「敢於做自己想做的事」的勇敢標籤。很多人還打算一路看著她,五年後、十年後是否一樣樂觀向前,是否完全不後悔現在的決定。

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溫哥華是有錢人高度聚集的地方,有時候和左鄰右舍比一比,或者和孩子同學們的父母較量較量,你會發現人外有人,天外有天,好像其他人都比你有錢。

當然,住豪宅、開名車的,也可能貸款購買,擁有者根本債台高築,不見得有錢。相反的,開十年老車,住五十年破房子而不花錢維修者,可能才是真正的富翁,身邊有億元資產。

撇開這些極端的人不談,「有錢」在銀行業者的眼中,還是有一定標準的。皇家銀行在2015年世界財富分析報告中就指出,「有錢」可以分為三個層次,如果你符合其中的一項,就算是有錢人。

第一種是普通有錢人。除了自住的房子、自用汽車以及珠寶之外,還擁有100萬到 500萬美金資產的人。據說加拿大有將近百分之一的人,符合這項標準。

第二種是超級有錢人。除了自住的房子、自用汽車以及珠寶之外,還擁有500萬到 3000萬美金資產的人。加拿大有三萬人符合條件。

第三種是宇宙無敵超有錢人。除了自住的房子、自用汽車以及珠寶之外,還擁有超過 3000萬美金資產的人。據說,加拿大有三千三百人。

如果你很榮幸擠進有錢人圈圈中,那麼恭喜你,這表示你不但生活無虞,還有比其他人更大的能力,可以照顧其他弱勢的人。當一個人擁有一輩子都用不完的錢的時候,如何運用財富,才真正考驗智慧。

若你不但不屬於其中任何一類,而且相去甚遠,甚至還有負債。那麼,握個手,你是芸芸普羅大眾中的一個,你將擁有繼續奮鬥的驅動力,你將有機會經歷更多的人生酸甜苦辣,你將穿著草鞋豪邁地與穿皮鞋的人賽跑,你將吃勞動所得,每日睡得香甜。

人在天堂,錢在銀行,或者錢留子孫,並不是最理想的人生狀態。加拿大有很好的養老制度,有錢沒錢在晚年時,其實差別不大。反而,健康與不健康,差別非常大。

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有一間政府估價只有六十幾萬的高貴林老房子,屋主花了二十幾萬裝修後,以九十幾萬掛銷售。短短兩天開放參觀,吸引了14組人出價搶買。很快以超高價格110萬賣出。
溫哥華西區的情況更誇張,只要是有地的老屋,價格在150萬到200萬之間,幾乎都加價20萬以上賣出。有一間佔地一萬六千呎的老屋,開價599萬,竟然賣到 801萬。
這是這幾個月一再上演的「老屋傳奇」故事。原本已經快要到生命終點的老房子,突然成了人人想搶的灰姑娘,只要擁有一塊還不算小的土地,就算老屋再醜再爛,也不怕沒人接手。

同樣的幸運卻沒有降臨到其他類型的房子頭上。新蓋好的大豪宅、雙併孖屋、城市屋、公寓大樓,除非價格特別便宜,或者屋況與地段特好,否則都和以前一様,必須等一丶二個月,甚至更久的時間,才能找到適合的買主。

有人認為,這一波房市熱潮,並不是投資客帶來的,而是自已要住的那群人。如果是這樣,為什麼他們會選擇不是那麼好住的老屋,而捨棄其他更好住的產品。

會搶老房子的人,著眼點多不在於住得舒服,而在於未來的增値空間。他們多半認為,先拿到一塊土地再說,不管自住或出租,至少能夠保值。因此,儘管可以花50萬買三房的公寓,很多人還是寧可擠著壓著生活開銷,跟大家一起搶買80萬的老屋。

所以,認真來講,溫哥華的房子並沒有貴得令人住不起,屬於年輕人第一個家的二房、三房公寓,其實比其他大城市都便宜。如果不加入搶屋行列,剛成家的年輕族群要為自己買一個巢,相對比在北京、上海、台北的年輕人容易得多。
畸形的房市熱潮,其實與實際居住沒有太大關係,應是熱錢與低利率所帶動的。這一波「老屋傳奇」故事到底會上演多久,就看熱錢會不會持續來,以及本地人如何跟進了。房市愈熱,沒買到房子的人愈焦慮,愈會奮不顧身跟進,讓市場熱到接近不合理的地步。

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在這一波的房子搶購潮中,投資客已成為最大贏家,連建商都搶不過他們,自住客更是望塵莫及。

大溫哥華的房價直直漲,十年沒有大回,只有小跌,又迅即翻升。最苦的是拿著基本工資,找不到地方住的人,最樂的則是投資客,眼看自己的財富不斷的翻倍,看著別人幫自己賺錢。今年,由於加幣與利率雙跌,投資客更是大舉出籠,在各個地方點火。所以,今年的搶風遍及大溫與菲莎河谷各地。
由於火是投資客點的,所以,搶的只有他們喜歡的產品。那就是,有土地的獨立屋,特別是地大的老屋,或者是價格較低、可以出租的獨立屋。他們買到手後先出租養著,坐等房子增值再出手。
過去,老房子幾乎都是建商的囊中物,因為建商出手快,又敢無條件買屋,其他人不是對手。現在,投資客比他們還厲害,出手更快,價格更高,同樣沒有購屋條件。建商的優勢幾乎已經消失。
為什麼會有這麼大的轉變,主要是新屋價格過高,建築成本也不低,建商如果不能及時賣掉手上的建案,賠錢都有可能,所以,他們相對地更仔細評估,出手更謹慎。投資客剛好相反,他們不打算蓋屋,只想先拿到手,以屋養屋,反正手上的閒錢也無處去,放在房地產相對安心。
「別以為投資客都是事業有成的中老年人,我今年就做了好幾單小留學生的生意。剛滿19歲的孩子,一出手就是百餘萬,父母連看也沒看,就從海外把錢匯過來,而且,一個買完了,同學也跟著買,好幾個學生各買了一間大房子,都空在那兒,沒人住。」一位業績優異的地產經紀人透露。
「我是不折不扣的受害者,因為父母要來同住,我打算換一間價位較低的獨立屋,結果,因為要求驗屋,我連續下單五次都沒有買到房子,都被沒有條件的投資客買走了。」一位挫折的購屋者說。
自住客碰到多金又不在乎房子好壞的投資客,可以說以卵擊石。如果將來的市場依舊如此,外來資金仍然不斷進來。首次購屋族將更難搶進獨立屋市場,受薪階級更將遠遠地被房價拋在後頭。

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「最近房子搶的那麼兇,都是中國人在買嗎?」「聽說這附近有好幾間千萬豪宅賣掉,買家都是中國有錢人。」不管消息來源是真是假,「中國人」在加拿大已逐漸被歸類為「有錢人」,而且,是讓加拿大人感到不舒服的有錢人。

現在,連哈珀政府一位在中國當過三年大使的資深官員,都主張公開討論中國熱錢的好處與風險。這位前大使認為,這些錢多來自貪官污吏,已經對加拿大的房地產造成衝擊,特別是對多倫多與溫哥華影響最大。

其實,受到影響的還有眾多中國移民的形象。超級有錢人畢竟只是少數, 大多數人還是得兢兢業業辛苦工作,存一點點錢,從小房子開始買起。讓加拿大其他族裔的人誤認為中國人都很有錢事小,若把那些揮金自大人士的態度,也一併加在集體中國移民身上,就有些氣人了。

「我在溫哥華西區工作,住在Pitt Meadow,每天得搭通勤火車上班,來回三個小時。很多中國移民跟我們一樣,非常刻苦地經營自己的生活。所以,當我聽到同事們有時會說:『溫哥華的房價都是被你們中國人炒高的,很多人買了都不住,讓我們這些想住的人買不起,只能住得遠遠的。中國人太有錢了…』我心裡就很不是滋味,因為,我和那一群有錢人半毛錢關係也沒有。」一位移民十幾年的早期中國移民說。

他的朋友圈幾乎都是同樣辛勤奮鬥的中國移民,有人移民的時候只帶了三萬元,雖然當時一間公寓只要九萬元,卻沒有膽子下手買。他們先工作與讀書,然後慢慢存錢買房,從公寓開始,有人已經換成獨立屋,每一分錢都是自己賺來的。

自從暴發戶移民來了之後,中國人形象大大不同,好處是沒有人敢再小看中國人的財力;壞處則是種種不良行徑被揭發,有錢中國人全部被視為貪官污吏,連加拿大政府都在討論其負面影響。而一些不明就裡的人,只要一看到中國移民,就一律貼以貪婪無品的標籤,讓一些正派謙和的中國移民,感覺很受傷。

未來,只要中國熱錢繼續進來,就會有更多的加拿大人,對中國移民另眼相待。也許,到時候不僅加拿大官方要公開討論其利弊,連中國人自己的圈圈,可能都會開始有內部檢討。(更多文章在www.yayasu.com)

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移民之初,他接受了BC省很北方的一個工作,把根扎在那兒十幾年,有了房子、車子與兒子。今年,他打算搬到溫哥華來,一方面是配合公司的人事調動,一方面也希望兒子有更好的教育機會。

本來打算「以屋換屋」,看了溫哥華的房價之後,他驚呆了,根本不是他所能負擔的。「我2001年用二十多萬在北BC買了五房的獨立屋,當時大溫哥華的房價也沒有高很多,三、四十萬也能買到獨立屋。可是,我在北BC的房子現在只能賣個三十萬左右,大溫哥華的同等級房子,最少要120萬到150萬。我的朋友們一開始定居大溫的,足足比我多了一百萬的資產。我怎麼賺也贏不了他們。」他說。
「這房價,根本不打算讓人活。我們的錢,竟然連公寓都買不了。如果移居過來,只能租房子住,很不甘心。」他的妻子有怨言。不過,為了孩子,他們還是鐵了心要搬過來。「租就租吧!」她說。
大溫哥華的房價這十幾年來,可以說一路攀升,只有在2008年底、2009年初那段時期,曾經短暫修正15%左右,接著又反轉向上,其中雖有停滯,大趨勢卻始終往上。2015年才開始,市場就和今年的冬天一樣,一點也不冷,買賣房屋者並沒有因天氣而停下來。
所以,房價跌不下來,是因為需求就在那兒。由於氣溫與環境因素,加拿大境內其他省分的人,都有興趣搬到大溫哥華來,亞伯達省的有錢退休人士最喜歡西移,多倫多以及中部省分,也有不少人搬過來。加上新移民以這個地方為居住首選,房價當然節節高升。
從北BC來的,覺得這裡的房價高,自北京、上海、深圳來的,卻直呼便宜。這十年來,大溫哥華漲得最快的區域,不過翻了四倍,中國一些大城市,有的已經翻了十幾倍。常常聽到國內的買家對著美麗的新房子說:「這房子氣派,地也夠大,和國內比,還真是便宜。」
只要有人認為大溫哥華的房價便宜,就會大方出手購買。現在覺得貴的買不起的人,以後恐怕更加沒機會。年輕一代要想靠薪資所得購屋,將會愈來愈難。
除非,加拿大有限購政策,非加拿大居民不得買屋,而且以兩套為限,房價或許會獲得抑制。短期來看,這樣的可能性應該沒有。而且,重新開放後投資移民的投資額度將提高,高端地段的房價可能會炒得更高,周邊因為蝴蝶效應,也會跟著水漲船高。等待房價大幅修正下跌的人,恐怕有得等了。

Bad Kids (1)

已經十點鐘了,寄宿的十年級生還賴在床上不起來。為他準備的早餐在餐桌上已經冷了,看來,他今天又不準備上學了。作為寄宿媽媽,她還是負責任的敲房門,生怕寄宿的學生有病痛。

「我昨晚沒睡,不要吵我。」房間𥚃傳出懶懶的聲音。八成又是玩電腦遊戲通宵,她只好搖搖頭離去。

如果是幾年前,她會想辦法救這孩子。現在,她已經知道做什麼都沒有用,孩子本身以及他的父母,根本𣎴在乎,只有她一個人瞎忙。

許多華人父母以為,只要把孩子送出國讀書,他就會英文呱呱叫,而且發展得很好。疏不知會讀書的孩子可能會適應環境努力求學,本來就不愛讀書的,離開父母之後可能如脫韁野馬,會一路鬼混到底,寄宿父母根本管不了他。

「我剛剛把寄宿我家的男生趕走了。他根本不想讀書,他父母要我們載他們的兒子去參觀大學,我們好意安排了半天行程,那小子卻一路腄覚,到了大學仍然叫不醒,平白浪費我們的時間,很氣人。而且,他完全不跟我們講話,白天睡覺,晚上在屋子裏走來走去,怪嚇人的。我告訴他的父母,我帶不了他們的兒子,要他們另找寄宿家庭。」一位寄宿媽媽說。
另外一位媽媽則是要求朋友的女兒搬出去,因為她整天躲在房間裡面看韓劇,高中根本念不畢業,更別提上大學。

另一個趕走寄宿生的家庭,是因為home stay 的高中生不但喝酒,還抽大麻,做為孩子的監護人,既然幚助不了他,只好放手,讓更有能力的人來幫忙。
單單把孩子送出國,試圖花錢為孩子買前途,絕對是不是負責任的作法。當父母的除非有通盤規劃,否則最好把子女留在身邊。

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所有賣房子的人,都希望能夠賣到好價錢。可是,有些人卻總有一種僥倖心理,「反正先賣賣看,有緣人自然會來」,既不整修房子,也不做清潔工作,甚至還讓租客把屋裡屋外搞得髒亂無比。這種賣賣看,還不如不賣。
買家的眼睛都是雪亮的,一個房子是否得到屋主的良好照顧,其實一眼就能分辨出來。同樣是十年新的房子,保養得當的,看起來像新屋一樣毫無瑕疵。相反地,任意糟踏的十年屋,可能問題叢生,窗戶有水氣,窗框破損,油漆剝落,屋子裡盡是搬東西撞傷的痕跡,燈炮半數不亮,地毯鑲著黑邊…。精明的買家只要看個幾眼,就會退避三舍。
讓一間沒有整理的房子上市去賣,就像讓一個蓬頭垢面的女子去參加選美活動一樣,白費力氣,還惹來他人的訕笑。而且,房子的銷售是有記錄的,一個房子如果連續幾個月甚至幾年都沒賣掉,一般人的第一個反應是:「這房子會不會有問題?」,甚至懷疑曾經發生過命案或有不良記錄。
除非只有土地價值,反正買的人就是要拆掉重建,否則,在把房子推出市場之前,一定要經過精心打造。最基本的項目是,把裡外的油漆做好,請專人打掃乾淨。如果希望賣得快,而且價錢賣得好,還得請專人佈置。大至幾百萬的豪宅,小到一、二房的舊公寓,只要佈置得像個Show Home,通常都可以很快賣掉。有些有錢的賣家,甚至願意以高於市場行情來買。
買賣房子有如結婚,下定決心最重要。一旦決定要做,就盡量充足準備。結婚時,很少有人抱著「結結看」的心態步入禮堂,要結婚,就要有終身廝守的期待。賣房子也是人生大事,賣與不賣要先想清楚,決定要賣就不要猶豫。「賣賣看」這種猶抱枇杷半遮面的作法,通常會錯失機先,把一間在市場上應該很搶手的房子,賣成爛房子。
以「賣賣看」心態售屋的人,還很容易開出比市場行情高一、二成的價錢,結果是永遠讓買家追不上,房子一直永遠處於待售狀態中。
當然,當市場行情一路走高時,有些「賣賣看」的售屋者反而佔到便宜,去年沒賣成,今年價格更好。不過,市場也可能隨時逆轉,也許今年的價格比明年好,沒賣掉的就吃大虧了。

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她一手抱孩子,另一手忙著擦拭桌椅,整理床舖,另一組新客人馬上要到,她希望自己的家庭旅館看起來乾淨舒適。

 
移民兩年,她經營家庭旅館已經一年半,業績穩定成長,對於她能夠「無本創業」,周遭的朋友們都非常佩服。她與老公一起以技術移民身分,拿到加拿大永久居留資格。報到的第二周,兩人就一起到街頭發送報紙,二歲多的兒子也跟著跑。後來當先生的找到了一份基本薪資的工作,當妻子的就專心在家帶小孩。
 
「這裡的花費太高了,我們根本入不敷出,我心裡很急,也想出去找事做。可是,兒子這麼小,要交給誰帶呢?如果請人帶,還不是要付錢。幾經推敲,我決定經營家庭旅館。」她說。
 
她大膽地以3600元的租金,租了一間有8個房間的大房子,他們一家三口只住一間,另外七間全部用來做家庭旅館生意。「剛開始也沒有什麼把握,所以先收了二個長期住的學生,然後我們在中國許多網站刊登訊息,也和旅行社與移民公司連絡,生意慢慢就做起來了。」
 
家庭旅館位於交通方便的地方,不但有巴士、skytrain,還有大型購物中心,是旅遊者會喜歡住的處所。她精心挑選了一些好看的二手家具,都是回流者廉售,加上她本來就具有的美學素養,家庭民宿佈置得溫馨舒適,很多人是看了照片自己找上門的。
 
她把超大主臥室佈置成一家人可以一起住的兩床單位,日租100元,光是這一間就有八成的時間是滿的,每月進帳二千餘。加上兩個學生1000元,房租等於有人幫忙付了,其他三個房間的收入,就是他們賺的。
 
當先生的繼續上班,下班時就幫忙經營家庭旅館,修理馬桶換燈炮等男人活,他都一手包辦,清潔工作也負擔大部分。現在,先生的工作收入,加上家庭旅館,家庭月收入有5000元左右,總算可以生存下去了。
 
「窮則變,變則通。我們沒有房子也沒有存款,只能選擇適合我們的方式來創業。等生活穩定下來,也許還可以想一想其他賺錢的方法。」她自信地說。
 
孩子那麼小,帶著他每天接觸陌生人,不會覺得危險嗎?她笑一笑說:「不會,我們的客人都特別好,很多都成為朋友了,沒有危險。」我以前住過一個希臘人開的民宿,屋主也有一個一歲的小娃娃,我曾經問他們怕不怕危險,他們好像也有類似的答復。他們都同樣不收臨時上門的客人,所有人只能上網用信用卡訂房,他們透過信用卡掌握住客資料,排除可能有的危險。
 
移民創業不易,特別是沒有本錢的移民。看到有人用自己的智慧突圍,不讓自己困在經濟壓力中,還是打心眼為他們高興。