Category: 打造新家園


上法院買房子?

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他打算明年結婚,希望在結婚前能買一間兩房公寓做新房。由於手邊只有一點點錢,他於是把目標放在法拍屋,希望能撿一點便宜。

今年初,他發現一間十幾年新的兩房法院拍賣公寓,市場行情大概30萬,開價卻只有26萬,而且已經賣了一百多天。他立即以24萬出價,馬上就被銀行代理律師接受,就等待法院訂出決標日期。他心想,他比別人少花6萬元,用來整理房子綽綽有餘。

三個月過去了,法院那邊一點音訊也沒有,眼看他在合約上所寫的交屋日期已到,還是沒有動靜。經過與賣方經紀人連繫,才知道是因為他出價太低,第一順位的貸款銀行可以拿到錢,第二順位的銀行卻沒有辦法全額拿到,因此不肯簽字。
賣方要他提高價錢,否則沒有機會買到。他於是撤回原來的出價,另外寫了一份出價25萬的offer送出去。沒想到,另一個買家出價26萬,已經被接受了,他只能上法院與那個買家競爭。

法院拍賣那天,他帶著1萬3千元的銀行本票,以及一份沒有任何購買條件的合約,與其他兩組人一起搶標。由於另一組年輕人來勢洶洶,為了贏過他們,他把價格提高到28萬1千元。結果他贏了,只比出價第二高的買家多出一千元。

他喜出望外,覺得自己出價太精準,不但贏,而且沒有多出太多錢。兩個禮拜後交屋時,他才知道自己要花的錢可能不止兩萬。也就是說,他花這麼大力氣買到的房子,根本沒有幫他省到錢,說不定還會花更多錢。

「那棟大樓二房公寓最近的交易價是29.8萬,樓層高,全新裝潢。我這戶雖然少了1萬7千元,但樓層低了十層,裡頭的爐子、洗衣機、地板、天花板全部都壞了,連電都已經被停,還要花時間整理。我已經開始付貸款,卻仍然住不進去。同時付貸款與房租,實在吃不消。最氣人的是,我可能會花比預期中更多的錢。」他說。

買法拍屋本來就有風險,也不見得比市價便宜,因為法官在接受買方出價前,會先要求銀行找專業公司做鑑價工作,賣價必須接近鑑價,否則法官就不會批准。而那些鑑價師拿來比價的房子,通常都是正常,或者重新裝修過的,所以,價格比較高。

參與法拍屋競標的人,等於是用正常價格,買一間品質有可能較低劣的房子。如果交屋時發現狀況尚佳,就算是賺到,萬一問題叢生,就只能自認倒楣了。

想撿便宜,買法拍屋不見得是個正確的方向。

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如果你是第一次買房子的人,希望能夠享受「免房屋交易稅(Property Transfer Tax)」的優惠,過去,你只能選擇42萬 5以下的房子,從2014年 2月19日之後,可以買47萬 5以下的房子。

BC省政府最近通過這樣的修正,據估計,每年要損失800萬元的稅收,理當敲鑼打鼓好好宣揚一下,但是,大多數人都不知道政府的「德政」。連許多家大型地產公司提供給經紀人的資料裡,都還寫著42萬 5千元,並沒有取得新的訊息。

大溫哥華的房價一路攀升,第一次購屋者的免稅額度,也跟著一路調高,從一開始的275000,調到 325000,再到 375000,2008時提高到 425000。現在,更是一口氣加到475000,而且,買47萬 5到 50萬之間房子的人,還有減免優惠。

依據新的計算法,現在買47萬 5千元房子的人,比2 月18日買的,可以節省7500元。首次進入房屋市場的年輕人,如果不是買新屋,將可以完全不必繳稅,若是新屋,一般人要繳兩種稅,新屋稅與房屋交易稅,首購族如果買47萬 5千以下的房子,則只需交一種稅,即新屋稅。

47萬 5千元,在目前的市場中,可能很難買到獨立屋,在溫哥華可以選擇一房或兩房公寓,在列治文與本拿比,有機會買到二至三房的Townhouse。年輕人成家不易,省下來的稅,剛好可以用於內部裝修。

正在購屋門檻前的首購族,可以把標的價格調高了。

房子可以邊租邊賣嗎?

買房子投資的人,追求的是最高利益。通常會採取「市場好就賣,不好就先出租」的彈性策略。當不清楚市場行情到底好不好時,也會有「邊租邊賣」的權宜措施。

問題是,房客租房子是要安靜 舒服地過日子,並不想整天被人參觀,生活作息大受干擾,因此,很多會採取不是那麼配合的態度,包括搞失蹤不接電話,故意把房子弄得亂七八糟,藉故不讓人看屋等等。

到底房東有沒有權利賣房子?租客有沒有義務配合?這是常年來房東與房客爭執最大的一個問題點。根據BC省的《住宅租賃法》(The Residential Tenancies Act)規定,房東有權利賣房子,租客也有享受寧靜生活的權利。如何兩全其美,主要看房東與房客之間的協商。

在沒有經過房客的同意下,房東就算有鑰匙,也不可以逕自將鑰匙交給地產經紀人,然後就肆無忌憚地帶人進去看屋。雖然房客不能無理阻撓看屋,卻也不需要一個禮拜七天都配合,萬一房東的房子掛在市場上一整年都賣不掉,房客的生活將大受影響。

最好的方法是,房東與房客坐下來,談定可以看屋的時間,例如,只有周三晚上與周六中午可以看屋,然後做成行事曆,雙方簽字,以免日後有糾紛。

在實際操作上,即使雙方都簽字同意,還是有不少糾紛。房客有時候會以「孩子生病」、「家裡有客人來」等理由,取消原先預定的時間。房東要用更大的耐心溝通,不宜強行進入。

定有租期的租約,是被保護的。房東就算賣掉房子,房客還是可以繼續住,直到租約到期。只有Month to Month的合約,房東才可以在兩個月前通知,讓租客搬離,但是必須減收一個月的房租。

基本上,房東要進入房客的屋子,一定要在24小時前給通知。就算租約特別寫明房東可以隨時賣房子,還是要依法律規定,進去之前24小時給通知。否則,就違反相關法律的規定。

站在房客的立場,房東一邊租給他們,一邊還賣房子,是很令人難以接受的事。有些Month to Month的租客,會乾脆給房東「一個月通知」,提早搬家。有合約綁住的租客,則只能在自己權益不受影響的情況下,給予房東最大的方便。

哪一區的房子最保值?

溫哥華舉辦冬季奧運的前二年,惠斯勒的房地產非常熱門,很多人都在親朋好友的鼓勵下,跑到那個自己不熟悉的地方置產。如果你在2008年用50萬在那裡買公寓,到現在正好腰斬,剩下25萬多,而且不見得賣得掉。選擇投資區域,就像選擇配偶一樣重要,絕不可以人云亦云,隨便聽信傳言。

不管2014年的房地產行情如何,與其花時間到處打聽未來的走勢,還不如沈澱下來,找出增值快而且抗跌性強的區域。像前面提到的惠斯勒,就是標準的「冬奧行情」,活動一過,價格就直線下跌,五年跌掉48.9%。鄰近的Squamish也一樣,五年跌了24.9%。

如果以最近一年來看,漲幅最高的是西溫,一年漲8.8%,五年漲 43.7%,這與中國富豪們熱愛那個區域有關。不過,這樣的漲幅僅限於獨立屋,西溫的公寓不管是持有一年或五年,通通都下跌1%。相鄰的北溫獨立屋這一年漲2.7%,城市屋持平,公寓漲 1.1%。

溫哥華西區的獨立屋這一年漲3.3%,東區從去年十二月至今漲2.5%, 東西區的公寓漲幅都在1%以下,倒是城市屋Townhouse表现不错,東區漲5.1%,西區漲3.8%。

列治文這一年獨立屋的房價下跌2.7%,對有意購屋者是個好消息。城市屋則漲了0.8% ,公寓這一年上漲2.1%。所以,儘管列治文的獨立屋漲幅比不上西溫,它的公寓價格卻比西溫抗跌。

本拿比這一年南北表現不同,獨立屋以東本拿比最強,漲幅3.9%,其餘各區大致持平。城市屋部分, 北本拿比漲4.1%,南本拿比卻跌了 2.4%。公寓部分東本拿比上漲12.3%,其餘地區也都上漲2.5%到 3.5%之間。

另一個華人重視的素里地區,南北都在持平狀態中。北素里的獨立屋這一年小跌0.5%,南素里的城市屋小跌1.6%。值得注意的是,與素里緊鄰的North Delta,其公寓價格一路下跌,一年來跌了5% , 五年跌了 14.8%。

有意在2014年購屋的人,首先要慎選區域,其次是房屋的類型,才能讓新的一年以及未來的無數年財源滾滾,不但住得舒服,還能靠房子發財。

客廳是不需要的存在?

那是一戶四房的城市屋,什麼都好,就是客廳小得可憐。她為了買與不買而掙扎著。

「客廳與餐廳擠在一起,確實太小了,如果不要客廳,全部做餐廳用,不是很大嗎?現在誰還用客廳啊!我們家客廳都發霉了,電視機也沒人看。」她的好友在一旁叼絮著。

可以不要客廳嗎?她開始詢問周遭的親朋好友,發現大部分家庭用的最少的地方,就是客廳。房子大的,另有家庭房( Family Room),幾乎所有活動都在那兒。房子小的,即使餐廳書房都擠爆了,客廳還是很少用,是家裡面最沒有功能的一個空間。

其實,他們家最需要的是孩子們讀書的地方,如果把客廳改成書房,孩子們一進門就各得其所,把東西放在自己的書桌上,然後開始讀書,不是很好嗎?父母也可以把書桌放在一塊兒,親子一起用功,效果更好。

可是,客人來的時候怎麼辦?沒有客廳,如何招待客人?「好朋友就圍著餐桌坐啊!不熟悉的訪客,一年可能沒幾個,不需要為了他們把客廳空出來。」姊妹淘們建議。

這倒是個全新的思考方式,以前一家人會一起看電視,現在都是各看各的電腦,客廳已不需要擺電視機,連沙發都少有人坐,頂多打盹睡個午覺,不如改成書房,再加一張按摩椅,來得用途多一些。

既然房子的面積不夠大,只好窮則變,變則通,自己創造最合心意的空間。客廳會讓房子看起來漂亮,卻不見得實用,也許,可以用更多的創意來改變它。

南北向好,還是東西向好?

「我要的房子絕對要有海景,而且海必須在南面,北面是山,這才有靠山。」他以發號司令的口語說,身旁的地產經紀人點頭如搗蒜。

這是中國新移民常會講的話,他們判斷一間房子值不值得買的第一個條件是:有沒有坐北朝南?連坐西北朝東南都不可以。

這樣的坐向也許在中國是最好的,在北美卻不見得受歡迎。洋人喜歡後院在南邊,有更多的太陽可以享受。也就是說,是坐南朝北,剛好倒過來。

還有,中國人非常強調南北向,有一部分人還會排斥東西向。到底,兩者各有什麼樣的優缺點呢?

「夏天可能南北向好,避免西曬,可是到了秋冬,太陽少得可憐,就希望是東西向,早晚都有陽光,屋子也比較亮。」一位住過南北向與東西向獨立屋的老移民,以分析的角度說。

而加拿大是一個冬天比夏天長的國家,為了更多的陽光,有些人就偏愛東西向的獨立屋,擔心面北的那一面容易長青苔,雪也不容易化,陰氣比較重。

其實,獨立屋的採光不只兩面,有些房子東南西北都有窗戶,根本沒有南北向、東西向的問題。會被刻意強調,往往是因為風水,而不是以生活的舒適度來做判斷。

真正受到比較大影響的是公寓大樓,由於空間小,西曬時無處可躲,所以,面西的公寓最好冬天賣,讓缺點變成優點。相反地,面北的公寓如果屬於矮樓層,可能終年不見陽光,最好夏天拿出來賣,買家會覺得清涼怡人。

溫哥華今年有個暖秋,陽光普照各種坐向的房子。緊接著,冬天就要來了,當天寒地凍時,你會希望坐在那個面向的窗戶?房子的面向是固定的,季節卻是變化的。死死抓住一個不變的原則,其實也沒什麼道理。

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花了半年的時間尋尋覓覓,他終於找到了濱海的理想大樓,下了offer,準備開始人生的下一段旅程。可是,他從管理公司那裡拿到了一份「折舊報告」,腳步開始猶豫起來。
原來,一棟大樓的保養如此的費功夫,報告中詳細列明了從現在開始到2043年的可能花費,光是停車場,就清清楚楚寫著,五年內的檢查維修費是2500元,十二年內是13000元,如果要整個做防水是 23萬元。還有外牆、門窗、屋頂、管線、水路、電路,地下排水設施,樣樣都有估價,像是一份「長期帳單」。
「以前沒看過這樣的東西,挺嚇人的。這麼一來,每個人的開銷會增加,可能管理費與租金也會相對增加。」他說。
到底買還是不買呢?他衡量了一下,還是決定買。他認為,「這是政府管理集合式住宅的一種手段,大家都一樣要面對,躲也躲不掉,還不如挑一間狀況好的大樓。有『折舊報告』,至少比較容易判斷大樓的優劣。」
不僅中古的大樓、公寓、城市屋,將接受折舊報告的嚴格考驗,新的大樓住宅也一樣。不要以為新樓就沒有問題,來自台灣的三口新移民家庭,幾個月前搬進一棟四年新的市中心大樓,住得還不錯。最近,兒子的房間玻璃外牆,突然由上到下裂了一條大溝,嚇壞了全家人。
向管理公司緊急反應,才知道不只一戶有類似情形,已經有許多單位都發生玻璃裂開的事。該大樓因為還在保固期,外牆維修有保險支付,住戶還不需要掏錢。將來很多問題都會浮現,住戶免不了要付帳單。
過去,十年內的新公寓,多半不會特別做檢查,總要等到15~20年,才會開始體檢。現在,為了折舊報告,新的公寓大樓一視同仁,通通要接受檢查,一開始基礎就不好的建築產品,很快會被發現。
從消費者的角度來看,有折舊報告比沒有好,至少一切透明,容易選擇。對公寓族來說,則是有好有壞,如果管理公司稱職,盡早發現建築問題並且解決,可以大事化小,這是好的一面。萬一管理公司藉機與維修的公司串通,讓住戶不停地花錢,恐怕就不妙了。
進入有折舊報告的時代,由住戶組成的Strata Council 與管理公司,變得愈來愈重要了。

公寓漲兩倍,卻不用繳稅

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他在移民之初,用十幾萬買了一間二房公寓,後來因為結婚生子,就另外買了獨立屋並搬過去住 ,2011年把公寓租了出去。今年,他以購屋價格的兩倍賣掉公寓,本以為會繳稅繳得很慘,沒想到不但不用交稅,還有「虧損」(Capital Loss)可以抵稅。

這到底是怎麼一回事?一般人只知道「自用住宅」無論住多久,賺多少錢都不必繳稅,卻不清楚投資屋原來也有節稅的方法。幸虧他的會計師提醒,否則他還以為十幾萬都要計入所得來付稅。
他的公寓原本是自用住宅,但三年前「變更用途」,成為出租屋,在稅法上即視同賣出。也就是說,他的公寓價值改為2011年當時的市價。今年他出售公寓,價格比2011年的市場價格少了三萬元,所以,他不但沒有賺,還賠了,自然沒有繳稅的問題。
這是令人很難以置信的一件事,稅法上的「視同賣出」,竟然可以幫忙節稅,給非自用住宅開了一大扇窗口。不過,必須條件剛好都紊合,房屋的擁有者先自住過,在沒有登記下改變用途,還報了出租所得等等。經驗老到的會計師,可以幫忙做最好的報稅規劃。
有一位移民媽媽,在專業人士的協助下,賺了近二百萬都不必繳稅。她投資的獨立屋在溫哥華西區,十幾年前買的時候才五十萬,一直出租,現在政府估價已漲到二百四十幾萬。她早有賣屋意圖,於是幾年前先搬進去住,申報自住屋,二年前再出租,搬回自己原來的自用住宅。今年她賣掉獨立屋,只比二年前出租時的估價多了二萬元,因此根本不需要繳什麼稅。
加拿大的稅法究竟依據什麼原則訂定,做為移民族群,我們可能瞭解的不是那麼透澈。但是,只要是合法的方式,又可以省下大把鈔票,就非得去了解不可。專業人士的意見,有時候是很值錢的。

投資獨立屋 也有陷阱

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2013.08.27

 

怕誤踩地雷,想避開強制實施的「折舊報告」, 不少原本購買公寓大樓出租的投資客,最近開始轉戰獨立屋市場, 心想「反正土地會增值,萬無一失」。事實上,投資獨立屋, 也有不少陷阱,只是許多人看不出來。

碰到低於市場行情的獨立屋,先別急著撿便宜, 可能有一個大大的坑正等著你掉進去。有位朋友的朋友,最近用「 半價」買到一棟30幾年的獨立屋,屋況還不錯, 廚房衛浴都已更新,她逢人就誇稱自己多麼當機立斷,看了Open House就買下,讓其他人沒有出手的機會。

朋友問我,那房子怎麼會賣得如此便宜?我也很好奇,就查了一下, 發現該屋去年賣了大半年都沒賣掉,今年降價再推出才賣掉。原來, 獨立屋旁邊有一條溪,依據過去的環保規定,房屋蓋在那裡沒問題。 但是,法律修改了,以後那塊土地不能蓋屋,只能裝修舊屋, 一直住到不能住為止。

買一間不能重建的獨立屋,比買到大麻屋更慘, 大麻屋還可以拆掉重建,恢復清白。不能重建的獨立屋, 萬一脫不了手,就成了不折不扣的「不動產」,動彈不得, 應該不是聰明的投資方法。同樣情形也發生在買到建在政府土地(C rown Land)上或是歷史建築(heritage sites)的房子,屋主只能修繕,不能改建, 所以房價相對便宜許多。這類房子愈晚買到愈棘手, 接到最後一棒的最倒楣。

原住民保護區的房子也類似,由於土地有年限,每年還要交地租, 願意接手的不多,房價不容易漲,而且整體區域環境, 明顯落後於鄰近區塊,買的人多少要承擔一些風險。最重要的是, 如果購屋的人沒有原住民身分,將來一旦有與房子有關的法律糾紛, 是完全得不到保障的。

買房子來出租的人,還要注意一種共同管理的獨立屋(Bare Land Strata),這種房子以社區形式經營,雖然每一戶是獨立的, 也有自己的土地,但是整個社區由物業管理公司共同管理, 有一套自己的管理規則,當大多數住戶決定不可以出租時, 整個社區都不可以出租。這類型的房子目前在高貴林、蘭里、 素里等新興社區愈來愈多。

當然,還有一些從土地權狀(Title Search)或地籍圖(Survey )上就可以明顯看出來的外人使用土地權(Easement) 或油管、水管、電攬的通過權(Right of Way),或者是輕易可以偵測出來的地下貯油糟 Oil Tank),這些都會影響房屋的價值,甚至將來的重建。 所有的大大小小細節,都要先搞清楚才出手。

買獨立屋確實比買公寓大樓單純一些, 但也不是可以閉著眼睛隨便買。物超所值的房子, 只屬於頭腦清楚的行家。有些人仰賴自己的聰明, 沒有蒐集相關知識,也不找專業人員協助,最容易誤入陷阱。

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2013.08.23

 

幾乎所有關切房地產市場的人都感覺得到,大溫哥華地區2013年 從5月之後開始進入熱銷期,房市熱呼呼的。然而, 還是有一些房子橫豎都杵在那兒賣不掉,掛牌超過一年的也不少。 為什麼這些房產會被市場所忽略呢?

「地產界不是有一句名言『沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格』 ,我已經降價了,為什麼還賣不掉?」她對朋友抱怨, 因為她的房子已經在市場上368天,兩次降價, 甚至已經降到公告價以下,還是賣不掉。

「我們這條街過去是一屋難求,現在竟然左鄰右舍都在賣, 而且沒有一家賣掉,到底是怎麼一回事?」有意售屋的他感覺不安。

想賣房子的人,通常會把地段、學區、交通購物方便性、 屋況以及附近房屋成交價想一遍之後定個價, 卻很少想到戰略與戰術,也不去關心別人的房子, 甚至不願意檢討自己房子賣不掉的原因,即使掛了500多天了, 還是一成不變地掛在那裡。

以溫哥華西區為例,目前正在市場上賣的獨立屋有893幢, 七月份房市很火,賣了 122幢,一月份只有賣了 88幢。如果你的房子想在一個月內賣掉,就必須跑在前面, 贏過其他九成的屋主。所以,一開始的房屋訂價很重要, 相關準備與佈置也很重要,草草上市很難贏在起跑點。

香榭區Shaughnessy是溫哥華最尊貴的區域之一, 目前就有許多掛牌三百多天、四百多天、五百多天賣不掉的房子, 而且高價位與低價位都有。那一區目前有93 幢獨立屋在賣,七月賣了10幢,依此速度, 這些房子最少九個月才消化得完,如何成為Top 10%,才是售屋秘訣。

就算是華人很愛的本拿比鐵道鎮Metrotown地區, 銷售情況也好不了多少。該區目前有20幢獨立屋求售,七月賣掉 3幢,沒賣掉的有掛牌 309天的,還有好幾幢已經快200天了。 好地段已經不是銷售保證,行銷策略與事前準備更重要。

這個夏天我經手的房屋,有二天、三天、三周賣掉的, 事前都花了好幾個月的準備功夫,屋主先檢查房屋、修繕, 然後再找專人佈置,最後訂出合理價格,不是高價也不是低價, 而是合理價格。最後這三幢獨立屋 賣價都不低於政府估價,有一幢還高出一成多。

無論市場如何,讓自己的房子掛牌超過一年, 都是一個非常錯誤的策略,這會讓買家退避三舍,或者猛砍價錢。 賣屋就像作戰一樣,是需要戰略與戰術的。